V Praze se za první čtvrtletí prodalo 1800 nových bytů. Ceny opět překonaly historická maxima.

Poptávka po nových bytech v Praze zůstává vysoká a drží se na průměru posledních dvou let. V prvním čtvrtletí se v metropoli prodalo zhruba 1.800 nových bytů. Ceny nových bytů v Praze poprvé překonaly hranici 180 tisíc Kč/m².

Nabídka bytů však nestačí a novou výstavbu navíc brzdí i rostoucí ceny stavebních dodávek. Vyplynulo to z analýzy developerských společností Central Group, Skanska Residential a Trigema.

V prvním čtvrtletí roku 2026 se v Praze prodalo přibližně 1.800 nových bytů, tedy prakticky stejně jako v posledním čtvrtletí loňského roku. Poptávka tak zůstává vysoká a drží se na průměru posledních dvou let.

V meziročním srovnání jde sice o pokles zhruba o 30 %, srovnávací základnou je ale v tomto případě druhý nejlepší prodejní výsledek za dobu vedení statistik, uvedli autoři analýzy.

Pokračuje nárůst prodejního podílu menších bytů. Dispozice 1+kk a 2+kk tvoří dohromady více než tři čtvrtiny všech prodejů, 2+kk se podílejí zhruba 45 % a 1+kk přibližně 31 %. Podíl větších bytů naopak dále klesá. Důvodem je jejich vyšší absolutní cena, a tedy horší dostupnost financování.

Největší část prodejů se soustředí do hlavních rozvojových částí Prahy. Téměř třetina všech prodaných bytů připadá na Prahu 9. Spolu s Prahou 5 tvoří tyto dvě městské části přibližně polovinu trhu.

Výrazný podíl si dál drží také Praha 4 a 10. Právě tyto čtyři lokality dnes táhnou rozhodující část prodejů nových bytů v metropoli a potvrzují, že poptávka se soustředí především do větších rozvojových částí Prahy s širší nabídkou.

„Pražský trh s novými byty byl v prvním čtvrtletí roku 2026 i nadále silný. Za poslední dva roky sledujeme stabilní prodejní tempo s průměrem kolem 1 800 prodaných bytů za čtvrtletí, což představuje nárůst téměř o čtvrtinu oproti desetiletému průměru.“

„Dlouhodobý trend je dán zejména nedostatečnou nabídkou nových bytů na trhu způsobenou neefektivními povolovacími procesy a územním plánováním. Situaci v posledních dvou letech pomáhá příznivější financování, stabilita ekonomiky a pragmatický přístup klientů.“

„Ti si uvědomují, že růst cen bydlení předstihuje zlevňování hypoték, a proto s nákupem nevyčkávají. Kombinace nedostatečné nabídky a pokračujícího zdražování tedy vytváří silný tlak na trh, který pravděpodobně v nejbližší době nepoleví,” uvedl Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.

Ceny bytů opět překonaly historická maxima

Průměrná nabídková cena nových bytů v Praze dosáhla v prvním čtvrtletí 182.311 Kč za m². Čtvrtletně vzrostla o 2,6 % a meziročně o 8,6 %.

Prodejní ceny rostly ještě rychleji a dostaly se na 177.647 Kč za m², meziročně o 11,2 % více. V obou případech tak jde o nová maxima.

Růst cen táhnou především menší byty. U dispozic 1+kk a 2+kk rostou ceny dvouciferným tempem, zatímco u větších bytů růst výrazně zpomaluje nebo dochází i k poklesu. Potvrzuje se také výrazný rozdíl mezi jednotlivými částmi Prahy.

Nejnižší ceny pod pražským průměrem zůstávají v Praze 9 a 10, naopak nejvyšší ceny si drží centrum města a Praha 7.

Do cen se zároveň stále výrazněji promítají ceny stavebních dodávek. Další tlak přináší aktuální geopolitická situace, která zdražuje energie, dopravu i materiály navázané na ropné produkty. Zdražuje i financování, a to jak pro koncové kupující, tak pro developery. Kombinace těchto faktorů zhoršuje ekonomickou realizovatelnost nových projektů a omezuje zahajování nové výstavby.

„Ceny nových bytů v Praze už v průměru přesáhly 182 tisíc korun za metr čtvereční. Dlouhodobě je tlačí nahoru hlavně nedostatečná nabídka a pomalé povolování. Teď je navíc zásadně drtí i ceny stavebních dodávek, které jen za poslední dva roky zdražily o 27 %.“

„Zahajování nových staveb tak nyní v mnoha případech ztrácí ekonomickou racionalitu. Pokud se situace rychle nezklidní, hrozí na trhu masivní odkládání nových projektů a další zhoršení dostupnosti bydlení,” zdůraznil Dušan Kunovský, zakladatel a generální ředitel CENTRAL GROUP.

Nabídka bytů dlouhodobě stagnuje

Poslední zhruba čtyři roky se nabídka nových bytů v Praze drží jen mezi 5 a 5,5 tisíci byty a dál stagnuje. Trh se tak dlouhodobě nedoplňuje tempem, které by odpovídalo síle poptávky i potřebám rozvoje hlavního města. Kvůli aktuální situaci na stavebním trhu navíc hrozí odkládání projektů a další propad nabídky. To by ještě zesílilo tlak na růst cen, uvedli autoři analýzy.

Struktura nabídky navíc kopíruje poptávku a soustředí se hlavně na menší byty. Nejvyšší podíl mají dispozice 2+kk a 1+kk. Nabídka je současně výrazně koncentrovaná do několika částí Prahy. Téměř dvě třetiny všech volných bytů se nacházejí pouze ve třech městských částech, a to v Praze 9, 10 a 5. Naopak Praha 1 a 2 dohromady tvoří jen přibližně 2 % nabídky.

Takto nízká úroveň nabídky zůstává výrazně pod potřebami trhu a potvrzuje, že nové projekty se stále nedaří uvádět na trh v dostatečném objemu a potřebném tempu. Pokud bude pokračovat růst cen stavebních dodávek a dražší financování, může se doplňování nabídky dále zhoršovat.

„Nabídka bytů v prvním čtvrtletí mírně vzrostla na 5 450 jednotek, meziročně ale roste jen pomalu a nedosahuje úrovně před pandemií. Trh zůstává strukturálně nevyvážený – dvě třetiny tvoří malé byty 1+kk a 2+kk, jejichž velikost se kvůli cenám dál zmenšuje.“

„Tyto byty často slouží jako investice a míří na nájemní trh. Tam sice nabídka roste, ale nestačí poptávce, což tlačí nájmy meziročně nahoru o téměř 7 %. Bez posílení nové výstavby bude tlak na ceny dál růst,” uzavřel Marcel Soural, zakladatel a předseda představenstva Trigema. (sfr)