V Praze je v přípravě na výstavbu rekordních 157 tisíc bytů. Ceny přesto rostou. (Ilustrační foto).

V Praze se podle odborných analýz připravuje rekordních 157 tisíc nových bytů, z toho zhruba čtvrtina připadá na největšího rezidenčního stavitele Central Group. Kvůli notoricky pomalému povolování se je ale stále nedaří dostat na trh v potřebném počtu a včas.

Nabídka proto dál nestačí poptávce, ceny rostou a dostupnost bydlení se zhoršuje. Podle aktuálního CG-Indexu je nyní na koupi průměrného 70metrového nového bytu potřeba téměř 16 ročních hrubých mezd. Zásadní posun může přinést schválený územní plán Prahy a projednávaná komplexní novela stavebního zákona.

Pražský rezidenční trh i letos potvrzuje pokračující vysoký zájem kupujících. V metropoli se v 1. čtvrtletí prodalo zhruba 1.800 nových bytů, tedy obdobně jako v závěru loňského roku. A poptávka se dál drží na průměru posledních dvou let. Nabídka ale dlouhodobě nestačí, uvedl Central Group.

Poslední zhruba čtyři roky se pohybuje jen kolem pěti tisíc bytů a trh se nedoplňuje tempem, které by odpovídalo síle poptávky ani potřebám rozvoje metropole.

Výsledkem je další růst cen, které už v průměru dosáhly u nových bytů 182 tisíc Kč/m², upřesnil developer.

Nedostatek nových bytů se navíc přelévá i do trhu starších nemovitostí a do nájemního bydlení.

Situaci komplikuje také přehřáté stavebnictví. Ceny stavebních dodávek vzrostly podle dat Central Group jen za poslední dva roky o 27 %, což výrazně ztěžuje zahajování nových projektů. Současný růst stavebnictví navíc z velké části stojí na projektech, které se v letech 2022 a 2023 odkládaly a po ekonomickém oživení se v letech 2024 a 2025 začaly ve velkém spouštět.

„Ceny stavebních dodávek jsou dnes iracionálně předražené. Proto jsme už na konci loňského roku odložili zahájení nové výstavby zhruba 2.000 bytů. Zároveň se kvůli dlouhodobě nefunkčnímu povolování nedostává na trh dost nových projektů. Rozestavěné stavby se ale postupně dokončí a nových zakázek bude ubývat. Ceny stavebních dodávek proto logicky musí klesnout. Jinak budou investoři nuceni nové projekty dál ve velkém odkládat. A současný boom rychle vystřídá útlum,” uvedl říká Dušan Kunovský, zakladatel a generální ředitel Central Group.

Podle aktuální analýzy Central Group je v Praze v různých fázích přípravy už 157 tisíc nových bytů, což je nový rekord. Zhruba čtvrtina navíc připadá právě na největšího rezidenčního stavitele. Příprava nové výstavby se soustředí hlavně na Prahu 4, 5 a 9, tedy do městských částí s největšími rozvojovými plochami a brownfieldy. Naopak v centru města je prostor pro novou výstavbu velmi omezený.

Kvůli zdlouhavému a komplikovanému povolování se ale nové byty stále nedaří dostávat na trh v dostatečném počtu. Tento stav trvá dlouhodobě. V Praze se ročně povoluje jen kolem 5 tisíc bytů, přitom potřeba je minimálně dvojnásobná.

Jen za posledních 20 let tak bytový deficit hlavního města narostl téměř o 100 tisíc bytů. Loni bylo vydáno nejméně stavebních povolení za čtvrt století a ani první letošní čtvrtletí nepřineslo zásadní obrat. Na trhu tak může v dalších letech chybět dostatek povolených projektů, které by doplnily nabídku. Výsledkem bude další tlak na růst cen a zhoršující se dostupnost bydlení.

Praha je nejdražší

Dostupnost bydlení v Praze se zhoršuje kvůli kombinaci rychle rostoucích cen, pomalého povolování a dlouhodobě nedostatečné nabídky. Podle aktuálního CG-Indexu je na koupi průměrného nového bytu o velikosti 70 m² potřeba už 15,9 ročních hrubých mezd. Ceny nových bytů za posledních 10 let vzrostly téměř o 180 %, zatímco mzdy jen o něco málo přes 80 %. Na průměrný nový byt je tak dnes potřeba téměř o 6 ročních mezd více než před deseti lety.

Zásadním posunem pro Prahu je podele developera schválený nový územní plán, který nahrazuje čtvrt století starý plán z roku 1999 a otevírá cestu k rozvoji brownfieldů a velkých transformačních území. Tím ale vzniká pouze základní předpoklad pro novou výstavbu. Aby se připravované projekty skutečně dostaly na trh, musí následovat rychlé, jednotné a předvídatelné povolování, zdůraznila firma.

To má přinést komplexní novela stavebního zákona, která je ve druhém čtení v Poslanecké sněmovně. Počítá mimo jiné se zařazením staveb pro hromadné bydlení nad 10.000 m² mezi vyhrazené stavby ve veřejném zájmu, vznikem jednotné státní stavební správy, částečnou integrací dotčených orgánů a posílením apelačního principu. U vyhrazených staveb má nový režim nabíhat už od 1. ledna 2027.

„Schválený územní plán je pro Prahu důležitým krokem správným směrem. Otevírá rozvojová území a brownfieldy, kde mohou vzniknout desítky tisíc nových bytů. Teď musí následovat rychlé a předvídatelné povolování. Dnes se na běžný bytový dům čeká i 10 a více let. Pokud novela stavebního zákona začne fungovat v praxi, může se bytová výstavba konečně rozhýbat ve velkém,” zdůraznil Kunovský.

Central Group má v Praze letos rozestavěno rekordních 3.200 bytů v hodnotě přes 25 miliard korun. A to s 15 generálními dodavateli od největších stavebních firem v Česku až po menší regionální společnosti. Díky rozsahu probíhající výstavby má navíc jeden z nejaktuálnějších a nejpodrobnějších přehledů o skutečných cenách stavebních dodávek v rezidenční výstavbě.

Ty jsou od konce loňského roku stále na ekonomicky neakceptovatelné úrovni. Právě proto i nadále trvá odklad zahájení nové výstavby zhruba 2.000 bytů, který společnost oznámila na konci loňského roku. Rozestavěné projekty ale pokračují a v roce 2026 firma dokončí rekordních 1.600 bytů.

Odložené projekty je Central Group připraven okamžitě spustit ve chvíli, kdy se trh stabilizuje a ceny stavebních dodávek klesnou. Od září chce znovu otevřít jednání se stavebními firmami s cílem dostat dnešní přehřáté ceny zpět na ekonomicky přijatelnou úroveň. Současně pokračuje v dlouhodobém rozvoji. Po celé Praze připravuje přes 40.000 bytů ve zhruba 60 lokalitách.

Po akvizičně rekordním roce 2025, kdy nakoupil pozemky pro výstavbu 5.300 bytů v sedmi lokalitách, pokračuje i letos v jednáních o koupi dalších velkých pozemků. A to v návaznosti na čerstvě schválený nový územní plán metropole.

„V Central Group již 32 let vracíme všechny vydělané peníze zpět do firmy. Pozemky i výstavbu financujeme z vlastních zdrojů a bez potřeby bankovních úvěrů. Díky tomu nemusíme stavět za každou cenu. Nové projekty spustíme až ve chvíli, kdy to bude ekonomicky dávat smysl,” uzavřel Kunovský. (sfr)