Výstavba nových bytů v Praze výrazně pokulhává za evropskými metropolemi a nedosahuje ani úrovně v době krizových let.

Kritici tvrdí, že se v Praze staví málo bytů a že za to může vedení Prahy. Klíčovými důvody stagnace výstavby jsou podle nich byrokratická zátěž a systém územního plánování. Srovnání dat ukázalo, že výstavba v Praze se nezastavila. Její tempo se oproti minulým rokům mírně zvýšilo, ale stále silně pokulhává. Ani v letech robustního ekonomického růstu (2015 – 2017) nedosáhla výstavba bytů úrovně roku 2009, kdy v ČR došlo k nejhlubšímu ekonomickému propadu.

Důvodů, proč se v Praze v letech ekonomického boomu nestaví více nových bytů, je podle kritiků několik.

„Není funkční územní plán, odpovídá představám o fungování města z roku 1995. Potřebujeme nový územní plán a nové vize pro Prahu,“ uvedl Pavel Richter, zastupitel za TOP 09.

Podle zastupitele Ondřeje Martana (ODS) je důvodem kromě legislativní složitosti i objektivní neschopnost investorů bránit se aktivistickým spolkům zasahujícím do jednotlivých stupňů povolovacího procesu.

„Svůj díl nese i hlavní město, které bohužel od roku 2014 neušlo ani krok ke zlepšení prostředí městského plánování a tedy stabilitě investorského prostředí,“ doplnil.

S tím souhlasí i poslanec Parlamentu ČR Jakub Michálek (Piráti), který byl do prosince 2017 zastupitelem hl. m. Prahy.

„Pomalá výstavba nových bytů v České republice nesouvisí ani tak se současným stavem ekonomiky, jako s byrokratickou zátěží, kterou musí každý, kdo chce stavět, překonat,“ řekl Michálek.

Podle něj je špatně nastaven jak systém územního plánování, který zvyšuje ceny pozemků a dává prostor pro korupci -, tak státní správa, kde chybí digitalizace a nakonec i soudní přezkum, který sporné projekty natahuje do nekonečna.

Územní plán hraje zásadní roli 

Náměstkyně primátorky hl. m. Prahy a zastupitelka Petra Kolínská (Strana Zelených) se domnívá, že Praha doplácí nejen na to, že ekonomická krize před osmi lety utlumila stavebnictví, ale i na to, že předchůdci na magistrátu zcela přestali stavět obecní byty. Tedy ty byty, jejichž příprava mohla finišovat v době, kdy soukromý sektor neměl sílu připravovat více projektů.

„Město musí být ve výstavbě samo aktivní a garantovat tak dostupné nájemní bydlení tak, jako v západních metropolích. Proto jsme příští rok uvolnili 300 milionů korun na investice do bytového fondu,“ uvedla Kolínská.

Zásadní roli pro povolování staveb nebo samotnou výstavbu hraje územní plán města.

„Jeho hlavní slabinou je, že ho schvalují, tedy zásadně tvoří, lidé, kteří tomu odborně málo rozumí. Zvolení zástupci se až na výjimky před svým zvolením územním plánem nezabývali. Přitom územní plánování se studuje stejně dlouho jako práva nebo jiné vědní obory. Je to stejné, jako kdyby operaci vedl názor lidí z ulice, nikoli hlavní operatér, který nese odpovědnost,“ tvrdí Richter.

Praha by si podle něj zasloužila, kdyby renomovaný a respektovaný člověk vytvořil pravidla.

„Ta pravidla by byla stručná, jasná, neměnná a nepodléhala odsouhlasení plno lidí,“ sdělil.

Podle něj současný územní plán a zákony, které upravují vlastnictví, v zásadě neumožňují vybudovat město, tak jak ho lidé znají.

„Proto vznikají monofunkční objekty, jako jsou oblasti na Zličíně, na Butovicích a podobně, kde zase chybí obchodní a městská infrastruktura. Navíc se projekt dělá kompromisem tolika zájmů, že už je od podstaty špatně,“ vysvětlil.

V Praze jsou tisíce zastavitelných pozemků

Že je územní plán důležitý, souhlasí i ODS.

„Bez existence stabilního plánu se s průměrnou dobou přesahující 10 let investorské přípravy dostáváte do velmi nejistého prostředí. V takovém případě se může investorům vyplatit počkat a nechat za ně pracovat čas…. Což se dnes de facto děje,“ sdělil Martan.

Podle Kolínské jsou v Praze tisíce nezastavěných zastavitelných pozemků již dle současného územního plánu.

„Naším cílem je uvolnění stávajících stavebních uzávěr, neboť chceme omezovat stavění na okrajích města a za městem a více stavět v širším centru,“ vysvětlila.

„Nejen ve velkých rozvojových územích pak platí, že se investoři často snaží vyčerpat území na úplné maximum a často automaticky předpokládají, že jim budou schváleny vyšší kapacity, než původně územní plán předpokládal,“ pokračovala Kolínská.

„Když jim pak město nechce vyhovět, mluví o blokování výstavby. V tomto je naše komunální politická kultura stále ještě nedospělá – neumíme najít shodu s investory dostatečně rychle a důrazně,“ doplnila.

Jakub Michálek upozornil, že klíčovou roli hraje Praha samotná.

„Domnívám se, že kdyby zrychlila územní studie u rozvojových lokalit a zrušila územní uzávěry, zvýšila spekulantům daně z nemovitosti, popohnala úředníky na stavebních úřadech a hlavně nastavila konečně průhledné podmínky pro developery a změny územního plánu včetně jejich podílu na investici části zisku ze zhodnocení parcel změnou územního plánu, tak se určitě někam posuneme,“ řekl.

Pro centrum města je podle něj i problém neregulovaný rozvoj Airbnb.

Podle některých oslovených zastupitelů roli sehrála i protikorupční rétorika a obavy z nařčení z podplácení, která ovlivnila výkonnost úřadů při povolování nových projektů či jednotlivých staveb.

„Nastolení všeobjímající atmosféry strachu z obvinění z korupce vedlo v mnoha případech téměř k paralýze rozhodovacích procesů… některá důležitá rozhodnutí pak nechali odpovědní lidé tzv. vyhnít v čase. Protikorupční tažení navíc ve svém výsledku významně pokulhává, se znalostí zákulisí odkud vzešlo a kam celou ČR po pár letech dostalo,“ upozornil Martan.

Stejný názor zastává i Richter.

„Veškeré procesy se stále prodlužují, přibývají potřeby nových vyjádření. Chybí odvaha rozhodovat. Díky velkému tlaku aktivistické veřejnosti jsem pesimistou v prognóze zlepšení tohoto stavu. Přitom se nic zásadního nevyšetřilo, a povolovaci procesy se každý rok prodlužují,“ uvedl.

Kolínská a Michálek si to však nemyslí.

„Výkonnost stavebních úřadů není zásadní problém, spíš jde o náročnost pro stavebníka, který je musí všechny oběhat a přesvědčit či vypořádat jejich připomínky a také u sporných případů pomalá délka soudnictví. U velkých projektů je potřeba, aby do oficiálního stavebního řízení šel developer už se záměrem, který připomínkovali místní obyvatelé,“ myslí si Michálek.

Podle Kolínské je zase větším problémem špatně nastavený stavební zákon.

„Stavební zákon umožňující často nekonečné lhůty, úředníci města zahlcení i drobnou operativní agendou, kterou by mohly rozhodovat na městských částech a nízké platové ohodnocení nejen magistrátních úředníků, kvůli kterému nelze zaměstnat dostatek kvalitních lidí. A novela zákona příliš zlepšení nepřinesla,“ řekla.

Výstavba nových bytů v Praze se nezastavila, není však dostatečná, aby uspokojila poptávku. Vzhledem k tomu, že v posledních letech kulminují maximálně výhodné ekonomické podmínky (robustní růst ekonomiky, dostupnost úvěrů je maximální atd.), nejsou výsledky ve výstavbě bytů v Praze uspokojivé.

Fakticky se v současném volebním období Magistrátu počty nových bytů i povolení pohybují na či dokonce pod úrovni krizového období let 2009 až 2011. Počet dostupných bytů v nabídce developerů v roce 2017 meziročně klesl o zhruba desetinu na 3650. V polovině roku 2015 jich bylo téměř dvakrát tolik.

Na konci loňského roku bylo podle analýzy Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy v metropoli v různých fázích výstavby 118 projektů s 13 206 byty. Průměrná velikost těchto bytů je 82,7 metru čtverečního. Průměrná cena nového bytu se podle iDnes.cz v developerském projektu pohybuje okolo sedmi milionů korun.

Průměrná nabídková cena za byt v developerském projektu se za poslední dva roky zvýšila o více než 30 procent. Zatímco v roce 2015 stál metr čtvereční v novém bytě v průměru 57 121 korun, v roce 2017 to bylo již 75 007 korun.

Za hlavní příčinu prudkého zdražování developeři označují souběh poklesu nabídky nových bytů a vysoké poptávky způsobené levnými hypotékami a dobrou ekonomickou situací Čechů.

Ani omezení hypoték situaci zásadně nezmění a připočíst je potřeba také rostoucí ceny stavebních prací, díky čemuž budou byty i v roce 2018 dále podražovat.

Ze statistik je vidět, že Praha v současnosti staví byty zhruba stejně, jako kdyby v Česku pořád panovala ekonomická krize. Přitom ekonomika ČR roste nejrychleji za posledních 10 let a hypotéky jsou nejlevnější a nejdostupnější v historii.

Z uvedených dat v tabulce č. 1 je patrné, že jak u dokončených, tak u zahájených staveb došlo k nárůstu od roku 2015. V roce 2014 (první rok, kdy v ČR vládlo Babišovo hnutí ANO) nastal propad, pak však pokračoval nárůst.

Ani v roce 2017 nedosáhl počet dokončených bytů v Česku úrovně roku 2012 ani 2011. Počet zahájených bytů přesáhl úroveň roku 2011 až v roce 2017, ale k výraznému poklesu zahájených bytů došlo už v roce 2012, kdy Babišovo hnutí ještě nevládlo.

Z uvedených dat v tabulce č. 2 pro Prahu lze vyčíst, že v prvním roce vlády primátorky Krnáčové (ANO; reálně zahájila vládu v roce 2015) šly dokončené i zahájené byty nahoru i proti silnému roku 2014.

V roce 2016 pak počet dokončených bytů kulminoval díky stavebním povolením, která byla udělena před nástupem ANO. Počet zahájených bytů v roce 2016 prudce klesl. V roce 2017 si dokončené byty držely slušnou úroveň (stále vyšší, než před nástupem primátorky Krnáčové), přestože proti roku 2016 klesly. Ale zahájené byty šly proti 2016 solidně nahoru a překonaly tak rok 2013, ačkoliv nedosáhly úrovně z roku 2014, kdy ještě Krnáčová nevládla.

Pokud porovnáme roky 2013 (počet dokončených bytů: 3844; počet zahájených 3352) s rokem 2017 (počet dokončených bytů: 5846; počet zahájených: 3734) nebo předminulým rokem 2016 (počet dokončených bytů: 6092; počet zahájených: 2758) je z čísel patrné, že v řadě parametrů došlo ve srovnání s minulým volebním obdobím k nárůstům.

V současném volebním období Magistrátu se počty nových bytů i povolení pohybují na úrovni krizového období let 2009 až 2011 a zdaleka nedosahují úrovně let 2006 – 2008.

Článek bude mít pokračování.